●不動産【ふどうさん】

土地およびその定着物（民法86条1項）。動産と対比される。定着物には，建物や立木，庭石，石垣などがある（→立木ニ関スル法律）。日本法においては，土地と建物は別個の不動産であるとされるが，このような取り扱いは，比較法的にみて珍しい。不動産は，古くからその経済的価値において著しく動産にまさるものとされ，その名残りは現行法にもみられる。民法は，不動産に関する物権変動は，登記がなければ第三者に対抗できないとする（177条。→不動産登記）。これに対し，動産に関する物権変動は，引渡しがなければ第三者に対抗できないとする（178条。→対抗力）。もっとも，船舶，航空機，自動車などは，登記，登録が対抗要件とされている（商法687条，航空法3条の3，道路運送車両法5条など）。このように，不動産を動産と区別する最大の実益は，不動産が動産と異なって，容易にその位置を変じることなく，その同一性を確認することができるので，公簿などによって，その上の権利関係を公示するのに適している点にあるとされる。しかし，1990年以降バブル経済の崩壊による不動産価額の下落や，高額な動産の多様化などを背景に，動産を担保に融資を受けることの需要が高まったことから，今日では，動産一般に関する登記制度が採用され，一定の場合には，登記を第三者対抗要件とすることができるようになった（動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律3）。

土地およびその定着物である建物・立木など。船舶・自動車なども法律上不動産に準じた取り扱いを受ける。→動産

法律上，動産に対立する概念である。不動産を定義して，民法は，土地およびその定著物という(86条1項)。土地の定著物とは土地にくっついているという意味であり，単に置かれているにすぎないとみられるもの，たとえば，仮小屋，仮植えの植物，石灯籠などは，別物たる独立の動産である。定著物には分類して3種類のものが考えられる。(1)それ自体独立の不動産であるもの(建物，〈立木ニ関スル法律〉による登記を経た立木（りゆうぼく）など)。

土地およびその定着物（民法86条1項）。動産とともに「物」を構成する概念である。土地には、その構成部分たる地中の土砂岩石なども含まれる。定着物とは継続的に土地に付着された物で、建物・樹木・橋・石垣などがこれに属する。定着物は原則として土地の一部として取り扱われ、独立の不動産とはならないが、次のような例外がある。(1)建物　建物は土地から独立した別個の不動産として取り扱われる（不動産登記法2条1号）。(2)樹木　樹木の集団は、「立木(りゅうぼく)ニ関スル法律」による登記をすることによって独立の不動産となる（同法2条1項）。また、同法による登記をしていない場合にも、標識を立てるなどのいわゆる明認方法が施されると、樹木は土地から独立した不動産として取り扱われることが判例法上認められている。

　不動産は動産とは異なった法律的取扱いを受けることが多い。まず、不動産はその所在が一定していることから、古くから公示方法として登記制度が発達しており、その権利の変動は登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条）。これに対して動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない（同法178条）。次に、不動産は近代以前には個人あるいは家族に属する総財産の大部分を占めていたことから、一般に動産よりも財産的価値が高いと考えられ、動産に比べて厳重な取扱いを受けてきている。また、強制執行も慎重な手続を経て行われる仕組みになっている（民事執行法43条以下）。

［高橋康之・野澤正充］